Прийняття Верховною Радою у другому читанні законопроєкту №12377 справедливо вважається однією з найзначніших реформ у сфері житлового права за всю історію незалежності України. По суті, цей крок є спробою держави остаточно позбавитися радянської моделі житлових відносин, яка хоч і формально діяла протягом багатьох років, однак давно перестала відповідати реальним соціальним та економічним умовам.
Необхідність таких змін стала об’єктивною. Житловий кодекс 1983 року не враховував ані ринкових умов, ані масової приватизації, ані внутрішніх міграцій, ані викликів, що виникли внаслідок війни. Законопроєкт №12377 пропонує нову концепцію житлової політики, що включає розвиток соціального й орендного житла, прозорі реєстри та нову роль держави — регулятора і гаранта базових житлових стандартів, з відмовою від ролі розпорядника житла. Однак варто зазначити, що сама ідея реформи не усуває правових ризиків, які можуть виникнути з цим.
Питання безоплатної приватизації державного та комунального житла залишається одним із найбільш чутливих. Цей механізм довгі роки був основним шляхом для мільйонів громадян стати власниками житла. Законопроєкт не скасовує приватизацію одразу, але фактично закладає основи для поступової відмови від цієї моделі. Після завершення воєнного стану та перехідного періоду правила можуть істотно змінитися, навіть до повного скасування безоплатної приватизації.
“Практичний наслідок такого підходу є очевидним: громадяни, які тривалий час проживають у неприватизованому житлі, отримують обмежений у часі шанс реалізувати своє право. Будь-які труднощі з документами, складом сім’ї, реєстрацією чи статусом житла можуть призвести до втрати можливості приватизації. У результаті ризик правової невизначеності фактично переноситься з держави на громадян, що неминуче спричинить збільшення кількості судових спорів. Серед потенційних позитивних аспектів реформи можна відзначити формування єдиної та більш логічної житлової політики, зростання ринку оренди і соціального житла, а також поступову інтеграцію європейських стандартів у житлове право”, – зазначила Тернавська.
Водночас існує чимало ризиків: правова невизначеність для мешканців неприватизованих квартир, зростання соціальної напруги, особливо серед вразливих верств населення, імовірний сплеск судових спорів щодо прав користування та власності, а також небезпека того, що держава може швидше відмовитися від старих зобов’язань, ніж запровадити ефективні альтернативи забезпечення житлом.
“Загалом, законопроєкт №12377 не є ані абсолютним позитивом, ані безсумнівним негативом. Це стратегічний злам системи житлових відносин. Він може стати основою сучасної житлової політики, але водночас несе ризик серйозних соціально-правових конфліктів, якщо його реалізація не буде виваженою та планомірною. У частині приватизації позиція держави виглядає досить чіткою: право існує, але часу на його реалізацію стає все менше. Це означає, що найближчі роки будуть критично важливими як для громадян, так і для органів місцевого самоврядування та юристів, які працюють у сфері житлового права”, – додала Тернавська.
Верховна Рада України ухвалила Закон про основні засади житлової політики
13 січня 2026 року Верховна Рада України ухвалила в другому читанні та в цілому проєкт Закону про основні засади житлової політики, реєстр. №12377. Цей закон:
- встановлює основи правових, економічних та організаційних засад житлової політики; визначає принципи, пріоритети та завдання в сфері житлових відносин; містить вимоги до якості житла; механізми державної підтримки для будівництва, придбання та оренди житла; порядок формування та використання житлових фондів; повноваження органів державної влади та місцевого самоврядування у цій сфері;
- визначає ключові терміни (житло, житлові фонди, доступне та соціальне житло, житло для тимчасового проживання), механізми реалізації права на житло, коло осіб, які можуть отримати державну підтримку; порядок надання соціального та службового житла; умови роботи операторів доступного та соціального житла; правила управління, утримання та реновації житлового фонду;
- запроваджує Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему; механізми фінансово-кредитної підтримки будівництва, придбання та оренди житла; револьверні фонди для фінансування житлових програм; інструменти публічно-приватного партнерства у житловому будівництві; нові підходи до стратегічного планування житлової політики (державна, регіональні та місцеві стратегії).
Крім того, положення Закону закладають основи для формування житлової політики відповідно до стандартів і норм керівних документів Європейського Союзу та статті 47 Конституції України, а також створюють сприятливе правове поле для залучення міжнародних організацій і донорів до формування житлових фондів. Цей закон став причиною втрати чинності Житлового кодексу України та Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.
