Фінансовий моніторинг став актуальною темою в українському суспільстві за останній час. Проте існує багато інформації, що вводить в оману, зокрема щодо посилення перевірок фінансових операцій у секторі нерухомості. Професійний коментар на цю тему надав керуючий партнер адвокатського об’єднання EvrikaLaw, голова комітету Національної асоціації адвокатів з питань інвестиційної діяльності Андрій Шабельніков.
Основним нормативно-правовим актом, що регулює фінансовий моніторинг, виступає Закон України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, отриманих злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення». Проведення перевірок фінансових операцій з метою боротьби з відмиванням капіталу є частиною гармонізації українського законодавства з положеннями Четвертої Директиви ЄС 2015/849, Регламенту ЄС 2015/847, і стандартами Групи з розробки фінансових заходів (FATF). Відповідно до статті 1 Закону № 361-IX, фінансовий моніторинг — це сукупність заходів, що вживаються суб’єктами фінансового моніторингу для запобігання та протидії, і включає державний та первинний фінансовий моніторинг.
“Отже, Закон № 361-IX виділяє два рівні фінансового моніторингу: державний та первинний. Відповідно до частини другої статті 6 цього Закону, первинний фінансовий моніторинг проводять банки, страхові компанії, ломбарди, інші фінансові інституції, а також оператори платіжних систем. До суб’єктів первинного фінансового моніторингу належать аудиторські фірми, бухгалтери, нотаріуси, адвокати, юридичні компанії та інші особи, вказані у законодавстві. З первинним фінансовим моніторингом може впоратися будь-яка особа під час фінансових операцій у банку або при купівлі майна, якщо є підозрілі фінансові угоди, що свідчать про відмивання коштів або відсутність підтвердження джерела їх походження”, – зазначив Шабельніков.
Нещодавно у медіа з’явилася інформація про можливе введення нових правил фінансового моніторингу та посилення перевірок фінансових угод у сфері нерухомості. Проте Міністерство юстиції України в грудні 2025 року на своєму офіційному сайті спростувало таку недостовірну інформацію. Зокрема, з 1 січня 2026 року процедура фінансового моніторингу залишилася без змін і продовжує реалізовуватися винятково в межах Закону № 361-IX. Важливо зазначити, що відповідно до цього Закону нотаріуси є суб’єктами первинного фінансового моніторингу, на яких покладено обов’язок перевіряти законність джерел походження коштів при проведенні угод з купівлі нерухомості. Ця процедура не нова і діє вже тривалий час.
Згідно з частиною першою статті 20 Закону № 361-IX визначаються порогові фінансові операції. Фінансова операція вважається пороговою, якщо сума кожної з таких угод дорівнює або перевищує 400 тисяч гривень та підтверджується участю осіб, пов’язаних з державою-агресором або політично значущими особами. Також до порогових відносяться фінансові операції на суму від 400 тисяч гривень і більше з переказом коштів за кордон, у готівковій формі або з залученням електронного резидента.
На практиці угоди щодо придбання нерухомості часто використовуються як засіб легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом. Тому нотаріус, в якості суб’єкта первинного фінансового моніторингу, зобов’язаний перевірити законність джерел походження коштів, якщо сума операції перевищує 400 тисяч гривень.
Для цього нотаріус має право запитувати документи, що підтверджують джерела доходів особи, зокрема: декларацію про майновий стан і доходи, документи про спадок чи подарунки, договори позики (кредити), документи про дохід від продажу майна тощо. Лише після підтвердження легального походження коштів нотаріус може продовжити процес посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості. Отже, щоб уникнути затримок під час укладення угод купівлі-продажу нерухомості, важливо заздалегідь врахувати особливості чинної процедури фінансового моніторингу. Для швидкого оформлення правочину рекомендується:
- завчасно підготувати документи, що підтверджують доходи (декларацію про майновий стан і доходи, документи про спадщину, договори дарування);
- зберігати договори про відчуження майна, отримання подарунків чи спадщини;
- мати підтвердження руху коштів на банківських рахунках;
- уникати великих готівкових операцій без належного документального підтвердження.
“На завершення, варто підкреслити: в 2026 році процедура фінансового моніторингу в Україні залишається незмінною і реалізується відповідно до вимог чинного законодавства”, – додав Шабельніков.
Про Держфінмоніторинг в Україні
Згідно з даними Опендатабот, Держфінмоніторинг перевіряє фінансові операції двох типів: порогові та підозрілі. Порогові фінансові операції — це ті, сума яких дорівнює чи перевищує 400 тисяч гривень та мають хоча б одну з таких ознак: прояв сепаратизму/тероризму, ризик фальсифікації рахунків-фактур у зовнішньоекономічній діяльності, дистанційне відмивання коштів, велика кількість готівки в обігу та неналежне виявлення підозрілих публічних осіб. Підозрілі фінансові операції не залежать від суми, а враховують наявність підозр та доказів у банку, що обслуговує клієнта. Це може залежати від поведінки особи, невідповідності наданої інформації та інших факторів.
