В Україні функціонування ОСББ регулюється спеціальним законом “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Цей закон є основним документом, який окреслює характеристики реєстрації, діяльності та відносин, що виникають у процесі функціонування таких об’єднань. Про це розповіла адвокатка АО “EvrikaLaw” Ольга Брус.
Згідно зі статтею 1 зазначеного закону, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, створена власниками квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку з метою сприяння використанню їхнього майна, а також управлінню, утриманню та використанню спільного майна. Основна мета створення та діяльності ОСББ полягає в захисті прав співвласників, дотриманні їхніх обов’язків, належному утриманні спільного майна та своєчасному надходженні коштів для сплати всіх передбачених законодавством та статутними документами платежів. Щодо механізму створення ОСББ варто виділити два основних шляхи:
- Реорганізація житлово-будівельних кооперативів в об’єднання. Відповідно до норм Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, якщо в багатоквартирному будинку існує житлово-будівельний кооператив, реорганізація такого кооперативу в ОСББ відбувається на підставі рішення загальних зборів. З моменту прийняття такого рішення, збори вважаються установчими засіданнями об’єднання, членами яких можуть бути лише ті, хто повністю сплатив вартість своїх квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень.
- Створення нового об’єднання. Об’єднання може бути засноване лише власниками квартир і нежитлових приміщень через проведення установчих зборів. Ініціативна група повинна складатися не менше ніж з трьох власників. Підготовка до зборів відбувається шляхом надсилання повідомлення кожному співвласнику за 10 днів до зборів з обов’язковим зазначенням інформації про ініціатора, дату, час, місце проведення, порядок денний та можливість дистанційної участі. Під час проведення установчих зборів проходять голосування, де голос кожного власника пропорційний площі його майна. Рішення вважається прийнятим, якщо більше 50% від загальної кількості учасників проголосували “За”. Якщо голосів недостатньо, можливе проведення письмового опитування, яке може тривати до 45 днів. В результаті зборів затверджується статут ОСББ, приймається рішення про створення об’єднання, вибирається управління будинком і особа, відповідальна за реєстрацію.
Щодо управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку
Згідно зі статтею 12 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління. Об’єднання самостійно визначає порядок управління та може вносити зміни згідно з цим Законом і своїм статутом. Права співвласників чітко прописані у законодавстві, а їх перевищення заборонено. Таким чином, мешканці мають право:
- Брати участь в управлінні об’єднанням згідно з цим Законом і його статутом;
- Обирати та бути обраними до складу статутних органів об’єднання;
- Ознайомлюватися з протоколами установчих та загальних зборів (за винятком конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними бюлетенями обговорення, зведеними даними про результати голосування, а також за власний рахунок робити їх копії;
- Отримувати інформацію про діяльність об’єднання;
- Вимагати від статутних органів захисту своїх прав і дотримання правил добросусідства;
- Отримувати у визначеному статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Щодо заходів контролю управління ОСББ, рекомендуються наступні:
- Ознайомитися зі статутом ОСББ і проаналізувати обов’язки управління.
- Домовитися про надання управлінню прозорої фінансової звітності (щомісячно або щоквартально) для мешканців будинку та власників нежитлових приміщень.
- Скликати загальні збори для обговорення питань і контролю роботи управління.
- Забезпечити прозорість комунікації між мешканцями та управлінням ОСББ.
- У разі серйозних порушень, особи, які відчули утиски, можуть звернутися до суду з позовною заявою до ОСББ.
Чи мають орендарі такі ж права, як і співвласники, та чи можуть вони управляти будинком?
Згідно з думкою керуючого партнера АО “Віннер Партнерс”, арбітражного керуючого та адвоката Сергія Литвиненка, орендарі не володіють усіма правами співвласників у багатоквартирному будинку. Зокрема, орендарі не можуть голосувати на загальних зборах та управляти ОСББ на рівні з власниками. Проте, вони мають право звертатися до правління ОСББ зі своїми пропозиціями, висловлювати думки з питань, що стосуються життя будинку. Однак, такі дії не є юридично обов’язковими для ОСББ. Водночас, орендар має право діяти від імені власника на підставі відповідного договору або довіреності, що дозволяє їм брати участь у зборах та голосувати.
“Створення ОСББ як метод управління багатоквартирним будинком є важливим кроком для забезпечення належного догляду за спільним майном, захисту прав співвласників і організації ефективної роботи будинку. Досягнення прозорості та результативності в управлінні можливе лише за умови системного контролю за фінансовою діяльністю, рішеннями правління та діями управителів”, – зазначив Литвиненко.
Хто затверджує тариф для ОСББ і чи можуть мешканці не платити
Відомо, що відповідно до статті 10 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, до виключної компетенції загальних зборів об’єднання належить визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Таким чином, на загальних зборах ОСББ може бути затверджено лише розмір внесків співвласників.
“Тарифи на комунальні послуги встановлюються лише постачальниками комунальних послуг. ОСББ не має таких повноважень. Однак, відповідно до статті 10 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, загальні збори мають право визначати порядок сплати, перелік та розміри внесків співвласників”, – зазначила Ольга Брус.
