В Україні вільний ринок землі функціонує вже чотири роки. З 1 липня 2021 року відбулося два ключові етапи земельної реформи — спершу фізичні особи, а потім і українські юридичні особи отримали можливість купувати землю. При цьому запуск вільного ринку не вплинув на оренду земельних ділянок. Засновник земельної агенції “Володар” Володимир Нагорний поділився своїми прогнозами щодо подальшого розвитку цього ринку.
«Наразі спостерігаються окремі випадки збільшення орендної плати (зокрема, в тих випадках, коли закінчуються договори оренди або купують земельні ділянки, вільні від оренди). Але загалом ми зауважуємо, що після запуску електронних торгів Державним земельним банком у системі Прозоро, численні торги від приватних інвесторів проходять саме через електронні платформи. Конкуренція під час аукціонів підвищує доходи приблизно на 20-40%», — розповів Володимир Нагорний.
Очікується, що вартість сільгоспземлі та орендна плата продовжать зростати, адже Україна втратила 25% своєї території, що призводить до зростання конкуренції за землю. Багато потужних агровиробників переїхали на Захід України, що створило великий попит на землю.
«Орендна плата на землю в Україні збільшуватиметься щороку на 5% в доларовому еквіваленті, а ціна за 1 гектар сільгоспземлі зростатиме на 10% щорічно. Тобто на кінець 2025 року вартість 1 гектара земельної ділянки досягне $2200, адже нині середня ціна землі в Україні становить $2000», — прогнозує Володимир Нагорний.
Сільгоспземля: поради інвесторам від Еріка Наймана
Фінансовий аналітик і автор книг про трейдинг та інвестування Ерік Найман зазначає, що інвестиції в сільгоспземлі користуються значним попитом в Україні. Адже, на відміну від будівель, які можна зруйнувати, сільгоспземлю значно важче знищити.
“Сільгоспземля в Україні є також валютною цінністю, адже на ній вирощують кукурудзу, пшеницю, сою та іншу агропродукцію, що експортується. Тому орендна плата за землю прив’язується до долара, що забезпечує валютну безпеку. Проте, купуючи сільгоспземлю, важливо розуміти, на чому ви плануєте заробляти. Якщо ваш дохід лише з оренди, то це може приносити 5-6% річних. У доларовому еквіваленті це може здаватися цікавим, однак не так вже й багато. Основний дохід, на який розраховують вкладники в сільгоспземлю, — це прибуток від зростання її ціни. Таким чином, мова йде не про інвестиції, а про спекуляцію, і варто усвідомлювати, що, купуючи сільгоспземлю в Україні, ви намагаєтеся заробити на спекуляції, а не на інвестиціях”, – стверджує Ерік Найман.
Експерт виокремлює ризики для тих, хто планує спекулювати землею:
- Головний ризик полягає в тому, кому ви плануєте продавати землю, коли настане час продажу? Спекуляція — це процес з обмеженим терміном, має досить чіткі рамки.
- Тоді як інвестиції можуть тривати 10, 50, 100 років, спекуляція, як правило, обмежена 1-5 роками. Чи готові ви спекулювати на протязі 50 років?
- І коли прийде час продажу, якщо ваша ділянка знаходиться в центрі великого поля, буде лише один можливий покупець. А це означає, що ви будете змушені погоджуватися на невигідну ціну.
“Це основна проблема спекуляцій сільгоспземлею: купити ділянку, яку згодом доведеться продавати за зниженою ціною. Саме з цього моменту варто розглядати питання спекуляцій та інвестицій у сільгоспземлю. Кому та коли ви плануєте продавати цю ділянку?”, – підкреслив Ерік Найман.
Інвестиції в агросектор: поради адвоката
Для успішних інвестицій в агросектор важливо враховувати різні фактори, зокрема юридичні. Про це розповів адвокат Олександр Ігнатенко. З 1 липня 2021 року в Україні відкрився ринок землі. Ось основні юридичні аспекти, що варто врахувати, плануючи інвестиції в аграрну землю:
- Право власності та законодавчі обмеження. Наразі фізичні особи-громадяни України можуть купувати сільгоспземлю до 100 гектарів. З 2024 року юридичним особам надається можливість купувати землю в межах 10 тисяч гектарів. Іноземцям та компаніям з іноземними власниками поки що заборонено купувати сільгоспземлю, і ця заборона може бути знята лише після проведення національного референдуму.
- Перевірка статусу земельної ділянки. Перед покупкою землі важливо перевірити її статус у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному земельному кадастрі. Необхідно впевнитися, що земля не є об’єктом судових спорів, не має обтяжень або сервітутів, які можуть обмежити її використання.
- Процедура купівлі-продажу. Для придбання сільгоспземлі слід укласти нотаріально завірений договір купівлі-продажу. Це обов’язкова умова, оскільки угоди без нотаріального посвідчення можуть бути визнані недійсними. Важливо також отримати витяг із Державного земельного кадастру та витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб підтвердити компетентність продавця.
- Оренда сільгоспземлі. Якщо ви вирішили орендувати землю, вам слід укласти договір оренди, який повинен бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це гарантує захист ваших прав у випадку спірних ситуацій. Орендар має першочергове право на викуп землі у разі її продажу. Тому, якщо ви плануєте оренду з можливістю викупу, вам важливо заздалегідь обговорити умови з власником.
- Податки та фінансові зобов’язання. Покупець сільгоспземлі зобов’язаний сплатити державне мито при оформленні договору купівлі-продажу, а також військовий збір. Ставки податків можуть варіюватися, тому варто проконсультуватися з юристом або податковим консультантом. Власники землі також повинні сплачувати податок на землю, ставки якого залежать від місця розташування та категорії землі.
Український ринок землі лише недавно відкрився, і іноземним громадянам та компаніям наразі заборонено купувати сільгоспземлі. Враховуючи майбутні зміни в законодавстві, варто бути готовими адаптувати свої інвестиційні стратегії. Загалом, інвестиції в сільгоспземлі можуть стати вигідними, якщо підходити до них, зважаючи на всі нюанси та потенційні ризики. Юридична підтримка та регулярне слідкування за ринком і законодавством є важливими складовими успіху в цій сфері.
