В Україні на ринку продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення спостерігається зростання шахрайських схем. Використовуються як нові, так і перевірені методи. Мета — максимально «обібрати до нитки» будь-якого учасника: покупця, продавця або спадкоємця прав на землю.
Регіональна специфіка шахрайств: три зони
Регіональна специфіка шахрайств у сфері сільськогосподарських земель в Україні залежить від інвестиційної привабливості, правового статусу та історії земельних відносин у різних регіонах. Україну можна умовно розділити на три зони:
- зона високої інвестиційної привабливості;
- зона складних земельних правовідносин;
- зона правової невизначеності.
Юрист Олег Рожков зазначає, що зона високої інвестиційної привабливості охоплює найродючіші чорноземи. Тут спостерігається й найвища ринкова вартість. В такі земельні ділянки часто втручаються шахраї.
«У зоні високої інвестиційної привабливості спостерігаються численні протиправні випадки, зокрема шахрайські та маніпулятивні дії, пов’язані з переважним правом орендаря. Існує й ризик заволодіння ділянкою через підроблені документи, такі як довіреності від покійних власників або фіктивні договори», — говорить юрист.
Зона складних земельних правовідносин характеризується наявністю дрібного землеволодіння та ускладненими спадковими ситуаціями. Зазвичай документи на землю є застарілими, а межі ділянок неузгодженими. Це створює підґрунтя для судових розглядів та шахрайств, зокрема підроблених заповітів або незаконних змін меж. Зона правової невизначеності приваблює шахраїв через відсутність документів, що можуть бути знищені внаслідок бойових дій чи окупації.
«Багато власників земель є внутрішньо переміщеними особами, що ускладнює їхні юридичні правовстановлюючі документи. Це робить їх уразливими для шахрайства, особливо через використання втрачених документів», — резюмує юрист.
Стара нова схема: обхід прав на викуп
З 1 липня 2021 року мораторій на продаж сільгоспризначених земель для фізичних осіб було скасовано, і одразу ж почали активно використовувати схему обходу прав на викуп земельних ділянок. Орендарі стали імітувати продаж землею, намагаючись «переобрати» пайовиків.
Ця схема набула популярності відразу після скасування мораторію. Навіть державні посадовці почали висловлювати побоювання щодо її наслідків. Експерти вважають, що ця схема залишається затребуваною.
Схема виглядає так: шахрай контактує з власником паю і пропонує швидкий продаж його ділянки. Замість того, щоб дотримуватися законодавства і чекати на оформлення права, шахрай пропонує незвично низьку ціну, приваблюючи пайовика.
В результаті укладаються підроблені угоди, а після цього шахрай вже може спробувати продати землю за вищою ціною новим «покупцям». По суті, за один гектар земля може принести шахраю 500-800 доларів.
Сергій Коновалов, директор юридичної компанії, зазначив, що шахрайства з документами від імені осіб, які перебувають за кордоном або на окупованих територіях, також зростають. Для уникнення подібного експерти радять перевіряти договори оренди.
«Необхідно провести незалежну оцінку земельної ділянки перед укладенням угоди, щоб уникнути шахрайства», — коментує Олег Рожков.
Деякі фахівці вважають, що необізнаність нотаріусів також може бути фактором ризику. Проте існує багато «чорних» нотаріусів, які цілеспрямовано порушують закон.
«На 90% випадків винні «чорні» нотаріуси, які навмисно йдуть на шахрайство, особливо в сільських регіонах», — стверджує Коновалов.
Схема-«накладка»
Ще однією небезпечною схемою є ситуація, коли кілька осіб претендують на одну земельну ділянку. Це типова і складна ситуація для покупців.
«Якщо право власності було оформлено до 2014 року, виникають серйозні юридичні проблеми. Такі випадки часто закінчуються фінансовими втратами для покупців», — зазначає Олег Рожков.
Схему, де декілька осіб претендують на одну земельну ділянку, називають «накладкою». Коновалов згадує випадок, коли власник землі повернувся до неї і знайомиться з новим господарем, що має договір. Це утруднює заявку на судове розгляд щодо власності.
Фахівці зазначають, що зростання таких випадків, зокрема, в Київській області, значно збільшилося, коли одна і та ж земельна ділянка могла мати по три законні документи на різних власників.
«Щоб вирішити проблему «накладок», пропонують альтернативні ділянки іншим власникам. Однак, якщо власників більше двох, це питання вже стає судовим», — наголошує Коновалов.
Схеми з «юристами земельних відносин»
Нанесені збитки реєстрації часто пов’язані з підробленими документами та шахрайським спадкуванням. Наприклад, була зафіксована ситуація, коли особа, яка видавала себе за «юриста у земельних питаннях», вимагала більше 50 тис. доларів за землю, якої не існувало.
«Цей випадок ілюструє, як звичайні громадяни можуть стати жертвами шахрайства, довіряючи псевдоспеціалістам», — зазначає Рожков.
Фахівці підкреслюють, що контроль за державними реєстрами посилився, але така практика ще не зникла, особливо в регіонах з поганою документацією.
Як убезпечити себе від шахраїв
Світлана Тетеря, голова комітету Асоціації правників України, наголошує на важливості дотримання низки правил для захисту від шахрайства при купівлі землі:
- попередня перевірка продавця та земельної ділянки через державні реєстри, щоб упевнитися у відсутності обтяжень;
- переконатися, що земельна ділянка не знаходиться в аренді, оскільки орендар має переважне право на викуп;
- здійснювати фінансові операції виключно в безготівковій формі для уникнення можливих ризиків.
«Рекомендуємо особисто оглянути земельну ділянку перед покупкою, щоб виявити потенційні проблеми, які не завжди видно в реєстрах», — додає вона.
