Останнім часом навколо змін у сфері нерухомості, що набудуть чинності з 1 січня 2026 року, виникло багато різноманітних чуток. Якщо відкинути емоції та страхи, залишаються три важливі зміни, які повинні бути зрозумілі кожному, хто планує купити квартиру. Давайте розглянемо це разом.
Зростання обсягу інформації, що передається нотаріусами до податкової
З 2026 року відбудеться зміна у форматі та деталізації звітності за договорами купівлі-продажу та спадщини. Що це означає на практиці:
- для сторін угоди процедура не ускладниться;
- не будуть введені нові заяви або декларації;
- державі забезпечать більшу прозорість ринку та руху коштів.
Якщо документи та походження коштів підготовлені правильно, покупець не відчує жодних труднощів.
Підвищення вимог до реєстрації прав власності
Державні реєстратори отримують нові повноваження, які дозволяють їм залишати заяви “без руху” у випадках:
- виявлення помилок у документах;
- невідповідності технічних даних;
- проблеми із підставами набуття права власності.
Ключовий ризик полягає в тому, що:
- квартира може бути сплачена;
- документ підписаний;
- але право власності ще не зареєстроване.
Це не катастрофа, але можуть виникнути:
- затримки;
- додаткові запити;
- нервова напруга та втрата часу, якщо документи були підготовлені неуважно.
Важливість реєстрації прав у Держреєстрі
Без внесення даних до Державного реєстру речових прав (ДРРП) покупки обмежуються:
- продавати квартиру буде складніше;
- недоступність участі у державних програмах компенсацій (наприклад, «єВідновлення»);
- слабший захист прав власності.
Саме реєстр, а не лише договір, слугує основним доказом права.
Що не зміниться з 1 січня 2026 року
Щоб зняти основні страхи:
- не буде введено нові декларації для покупців;
- не з’явиться “нова перевірка грошей” — фінансовий моніторинг залишається на тому ж рівні;
- квартири не будуть вилучатися, якщо право оформлено до 2013 року — такі права визнаються.
Процедура купівлі залишиться незмінною: нотаріус → перевірка → реєстрація → передача даних до податкової.
Що важливо знати покупцеві у 2026 році
Хоча формально правила залишаються переважно незмінними, фактично ризики зростають. Причини такі:
- війна та можливість втрати документів;
- перепланування без належного погодження;
- “сірі” угоди, укладені у минулі роки;
- недостатня підготовка документації щодо походження коштів.
Головна проблема — фінансовий моніторинг
З практики видно, що угоди часто зриваються не через “жорсткі закони”, а через недостатню готовність покупця підтвердити походження своїх грошей. Щоб уникнути проблем, варто підготувати:
- офіційні документи про доходи;
- договір продажу попередньої нерухомості;
- документи про спадщину;
- кредит або іпотеку.
Обов’язкові платежі при купівлі квартири
Покупець оплачує:
- Пенсійний збір — 1% від вартості, зазначеної в договорі (не менше оціночної).
Продавець несе витрати на:
- Державне мито — 1%;
- Оцінку нерухомості — кілька тисяч гривень.
Загальні витрати включають:
- Нотаріальні послуги — 10 000–18 000 грн (можуть бути розподілені за домовленістю сторін).
Додаткові податки при продажу (зазвичай для продавця):
- ПДФО — від 5%, якщо власність менше 3 років або це не перший продаж у році;
- Військовий збір — 5%.
Якщо квартира у власності понад 3 роки, і це єдиний продаж за рік, ПДФО та військовий збір можуть не застосовуватися.
Чому виникає паніка?
Прийнятий 2 вересня 2025 року Закон №4536-IX радикально змінює систему звітності нотаріусів перед податковими органами. З 1 січня 2026 року впроваджуються нові правила інформування про всі угоди з нерухомістю, що посилить контроль за великими операціями. За словами експертів, цей закон не є революційним, проте оптимізує існуючу систему звітності. Головне завдання — посилити контроль за угодами та систематизувати інформацію в податкових органах.
Перехід від щомісячної звітності до квартальної зменшує адміністративне навантаження, але зберігає обсяги інформації, що передається. Дані, які нотаріуси подають до податкової, залишаються максимально деталізованими, щоб забезпечити ефективний контроль.
Ріелтори прогнозують, що невдовзі можуть відбутися додаткові зміни до наказу Міністерства фінансів, що регламентує обмін інформацією у сфері фінансового моніторингу. Це стосуватиметься всіх угод з нерухомістю.
