Київський ринок офісної нерухомості вперше в історії зафіксував “негативну пропозицію” через суттєві руйнування, викликані війною. Це простими словами означає зменшення площ, кількість приміщень та варіантів для орендарів. За даними компанії CBRE Ukraine, в першій половині 2025 року було знищено або серйозно пошкоджено близько 45 тисяч квадратних метрів офісних площ, що призвело до зниження загального обсягу ринку на 3% лише за півроку.
З 2022 року загальні втрати офісного фонду столиці досягли 6%, причому втрати, які відбулися у 2025 році, стали рекордними, зазначає “Український Комерсант”. Це також сприяло зростанню вимушеного попиту. 19% нових запитів на оренду офісів надходять від компаній, які втратили свої робочі простори.
Зміни в попиті та форматі роботи
У нинішніх умовах попит на офіси формують переважно малі та середні підприємства, адаптовані до гібридного формату роботи. Великі міжнародні корпорації, в свою чергу, скорочують свою офісну присутність. На ринку спостерігається тенденція до суборенди та поділу великих офісних блоків на менші, й, за думкою експертів, цей тренд, ймовірно, збережеться до завершення війни.
Середня відвідуваність офісів столиці складає лише 30-40%, що змушує орендарів оптимізувати свої площі до 50% у порівнянні з довоєнними показниками. Додатково, 19% нових запитів на оренду в першій половині року були пов’язані з вимушеним переїздом компаній через руйнування їхніх попередніх офісів.
Експерти визначили п’ять основних тенденцій для 2025 року, які вплинуть на розвиток ринку. “Негативна”, або “від’ємна” пропозиція – це лише одна з них, зазначає delo.ua. Крім того, можна виокремити такі нові закономірності.
Безпека як головний критерій
Вимоги до офісних приміщень зазнали значних змін – тепер безпека стала ключовим фактором, який впливає на вибір, замість ціни чи розташування. Війна змінила пріоритети орендарів. Вони надають перевагу бізнес-центрам з надійними інженерними системами, укриттями та автономним електропостачанням. Віддаленість від об’єктів критичної інфраструктури також відіграє важливу роль.
Адаптація великих компаній
Великі компанії, які мають значні фінансові ресурси, демонструють унікальний підхід до нових умов. Вони часто змінюють локацію своїх офісів, переїжджаючи в будівлі з підвищеним рівнем безпеки. Деякі з них обирають нестандартні рішення, а саме, перенесення своїх робочих місць на “комерційні площі” в житлових комплексах, що забезпечує більш безпечне та комфортне середовище для співробітників.
Поява нового гравця – компаній ВПК
На ринку офісної нерухомості з’явилася нова категорія орендарів – компанії, що займаються військово-промисловим комплексом. Вони активно шукають приміщення, які відповідають їхнім специфічним вимогам, особливо стосовно безпеки та конфіденційності, створюючи додатковий попит, що підтримує ринок у складні часи.
Переформатування офісних приміщень під гнучкий формат роботи
З огляду на масове впровадження гібридного формату роботи, орендарі переглядають функціонал своїх офісів. Замість великої кількості традиційних робочих місць, які часто не використовуються, компанії переформатовують простір. Тепер створюються зони для командної роботи, неформальних зустрічей, “гарячих столів”, а також облаштовуються більше переговорних кімнат. Це оптимізує простір, зменшує витрати на оренду та краще відповідає сучасним потребам співробітників.
Які бізнес-центри втратив Київ
Ракетні та артилерійські удари завдали вагомої шкоди багатьом ключовим бізнес-центрам столиці. Ось перелік найбільш постраждалих об’єктів з деталізацією пошкоджень:
БЦ “Торонто-Київ” та сусідній БЦ “Гранд” (Dragon Capital): їх пошкодження сталися під час ракетного удару 20 грудня 2024 року. В “Торонто-Київ” розміщувалися офіси компаній MacPaw, Sense Bank, SD Capital, а також супермаркет Novus. У результаті атаки були пошкоджені фасади, вибито вікна, а уламками зруйновано частину будівлі.
Незважаючи на серйозні пошкодження, ніхто не постраждав. Банк та інші компанії продовжили свою діяльність у звичному режимі або з локальними обмеженнями. “Гранд” також отримав ушкодження фасаду та внутрішніх приміщень.
БЦ “Лувр”. Частково постраждав в районі метро “Лук’янівська” під час атаки 20 грудня 2024 року. Вибито вікна, зафіксовані структурні ушкодження.
Бізнес-центр на Оболоні. Частково зруйнований в ніч на 6 квітня 2025 року. Тут розміщувалися офіси українських телеканалів FreeДОМ та UATV. Пошкоджено верхні поверхи, на нижніх – значні руйнування, поруч – вибухова вирва.
БЦ у Солом’янському районі та БЦ “Форум Вікторія Парк”. Пошкодження сталися внаслідок обстрілу 23 червня 2025 року. У “солом’янському” БЦ постраждали фасад, вікна та внутрішні приміщення, а у “Вікторії” було зруйновано частини фасаду, вибито скло та пошкоджено офісне обладнання.
БЦ “101 Tower”. Одержав пошкодження 10 жовтня 2022 року. Тут працювали офіси великих компаній, таких як DTEK, Microsoft Ukraine та Samsung Ukraine.
За рік ситуація змінилася до невпізнанності
Майже рік тому, у вересні 2024 року, Інформатор досліджував ситуацію з комерційною орендою в Києві, тренди були зовсім іншими. Офісні будівлі, які почали пустіти під час пандемії коронавірусу, станом на кінець вересня 2024 року у багатьох випадках і далі залишалися без орендарів. Коли чверть приміщень у бізнес-центрах була порожньою, це вважалося нормальним.
Орендодавці залучали клієнтів ремонтами та знижками, але активність ринку брала участь у занепаді. Для порівняння: до війни 5-7% столичних офісів були незайнятими. У минулому році вакантність ринку столиці сягнула 30-35%, якщо говорити про хороші локації.
А у районах, таких як Солом’янка чи Лук’янівка, які активно уникали через ворожі прильоти, попит на оренду офісів був практично відсутній. Не були заповнені навіть нові бізнес-центри з укриттями, генераторами та великими підземними паркінгами.
Українські компанії рік тому здебільшого не розширювали свої площі, а обирали варіанти переїзду до більш вигідних умов та сучасного ремонту. Винятком стали IT-компанії. А розширювали площі головним чином посольства, дипломатичні місії та гуманітарні організації, які також переїжджали лише в готові приміщення з ремонтом, не бажаючи чекати на завершення ремонту під свої потреби.
