В Україні на етапі створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку виникають різного роду труднощі. Основними з них є недостатня інформованість громадськості, фінансові питання та процес державної реєстрації.
ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) сприяє покращенню управління та використання спільного майна. Ось основні проблеми, що можуть виникнути при формуванні ОСББ:
- Недостатня інформованість громадян. Часто власники квартир не усвідомлюють цілі та переваги створення ОСББ в порівнянні з комунальними організаціями. Це може призвести до розбіжностей серед мешканців, ускладнюючи процес створення об’єднання. Тому ключовими факторами при створенні ОСББ є бажання та розуміння його мети всіма мешканцями будинку.
- Проведення установчих зборів. Коли досягнуто згоди серед співвласників, важливим є скликання установчих зборів для формування обʼєднання. Для цього необхідна ініціативна група з мінімум трьох осіб (власників житла або нежитлових приміщень). Ця група повинна взяти на себе відповідальність не лише за створення організації, а й за її реєстрацію та контроль діяльності.
- Формування керівництва ОСББ. У управлінні об’єднання беруть участь загальні збори, правління та ревізійна комісія, які обираються з числа мешканців. Повідомлення про збори повинно бути розісланим не пізніше ніж за 10 днів до їх проведення, проте це завдання ускладнює той факт, що деякі власники можуть не проживати в будинку. Рішення приймається, якщо більше половини голосів підтримують його.
- Представництво та отримання інформації про мешканців. Представник на збори має бути належно уповноваженим, а довіреність повинна бути нотаріально засвідчена. Проблеми виникають також з отриманням інформації про власників. Для будинків, введених в експлуатацію до 2013 року, запит потрібно адресувати до райдержадміністрації, для новіших – до Центру надання адміністративних послуг. Важлива комунікація з мешканцями для уникнення фінансових конфліктів та визначення розмірів внесків.
- Фінансові питання. Визначення розмірів внесків і витрат є важливою темою, тому прозорість у цій сфері допоможе уникнути непорозумінь серед мешканців, які мають зрозуміти механізм формування витрат ОСББ.
- Державна реєстрація. Якщо збори відбулись, наступним етапом є здійснення державної реєстрації ОСББ, що проводиться у Центрах надання адміністративних послуг або у нотаріусів. Підготовка документів може вимагати знань законодавства, тому ініціативна група повинна звертатися по допомогу до юристів.
Механізм створення ОСББ, права мешканців, тарифи та контроль управителів
Згідно з відповідним законодавством, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень для управління спільним майном. Основною метою створення ОСББ є захист прав співвласників, належне утримання майна та своєчасна сплата необхідних платежів.
- Реорганізація житлово-будівельних кооперативів в ОСББ, якщо такі існують, здійснюється рішенням загальних зборів. З моменту прийняття рішення збори стають установчими для нового об’єднання.
- Створення об’єднання можливе тільки шляхом скликання установчих зборів власниками квартир та нежитлових приміщень. Ініціативна група має складатися з щонайменше трьох осіб. Повідомлення про збори надсилається не пізніше ніж за 10 днів до їх проведення.
Щодо управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку
Згідно з законодавством, управління багатоквартирним будинком здійснюється об’єднанням через свої органи. Об’єднання самостійно визначає порядок управління та може його змінювати. Права співвласників регламентовані, перевищення прав не допускається. Мешканці мають право:
- брати участь в управлінні об’єднанням;
- обирати та бути обраними до його складу;
- переглядати протоколи зборів і отримувати їх копії;
- одержувати інформацію про діяльність об’єднання;
- захищати свої права та дотримуватись правил добросусідства;
- отримувати інформацію про діяльність асоціації.
Контроль діяльності ОСББ може включати наступні заходи:
- Ознайомлення зі статутом ОСББ та аналіз обов’язків управління.
- Вимога прозорої фінансової звітності (чаще ніж раз на квартал) для мешканців.
- Скликання зборів для обговорення питань діяльності управління.
- Забезпечення прозорої комунікації між мешканцями, власниками нежитлових приміщень та управлінцями ОСББ.
- При виявленні порушень мешканці мають право звертатися до суду.
