Верховний Суд скасував рішення двох попередніх інстанцій, які раніше відмовили покупцю квартири у визнанні майнових прав на об’єкт, що споруджувався житлово-будівельним кооперативом в Івано-Франківську. Суди попередньо визнали договір таким, що не набрав чинності, посилаючись на відсутність у їхній інтерпретації доказів оплати. Справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
У травні 2022 року позивач уклав із ОК “ЖБК “Спілка забудівників 28” договір про цільовий внесок на будівництво та передачу у власність однокімнатної квартири площею 49,4 кв. м на третьому поверсі. Чоловік сплатив повну суму внеску — 1 079 785 грн — готівкою в день підписання договору й отримав від кооперативу квитанцію до прибуткового касового ордера з печаткою підприємства. Деталі справи містяться в постанові Єдиного державного реєстру судових рішень. За договором кінцевий термін введення об’єкта в експлуатацію був передбачений на IV квартал 2023 року, проте кооператив порушив строк, і квартиру не передали.
Позивач звернувся до суду з вимогою визнати за ним майнові права на проінвестований об’єкт. Кооператив надав аудиторський висновок, у якому зазначено, що за даними бухгалтерського обліку в перевіреному періоді касових операцій із позивачем не зафіксовано. Суди першої та апеляційної інстанцій, спираючись на ці облікові відомості, відмовили у позові.
«Видавши позивачу таку квитанцію, відповідач створив правову презумпцію того, що позивач здійснив дії, спрямовані на виконання умов договору; цю презумпцію у фактичних обставинах справи має спростовувати відповідач», — зазначив Верховний Суд.
Що встановила колегія суддів
У постанові від 24 червня 2026 року Верховний Суд сформулював низку ключових правових позицій, на яких ґрунтується рішення:
- Квитанція до прибуткового касового ордера з печаткою підприємства вважається первинним документом, що підтверджує факт передачі готівки. Відсутність підпису касира не позбавляє документ чинності: пункт 25 Положення НБУ про ведення касових операцій дозволяє підписання ордера головним бухгалтером або уповноваженою керівником особою.
- Перевищення ліміту готівкових розрахунків може свідчити про порушення касової дисципліни самим кооперативом, але саме по собі не заперечує факт прийняття коштів.
- Аудиторський звіт про нібито відсутність у бухгалтерії відомостей щодо операції не є первинним бухгалтерським документом і не може автоматично спростувати реальний рух грошових коштів.
- Судами не було належним чином досліджено питання фактичного ведення будівництва та передачі квартир іншим членам кооперативу — ці обставини прямо стосуються ділової активності відповідача і мають значення для справи.
- Кооператив надавав позивачу згоду на відступлення права членства за договором, що також вказує на визнання кооперативом наявності договірних зобов’язань.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі: головуючого Є. В. Синельникова та суддів О. М. Осіян, Н. Ю. Сакари, В. В. Сердюка, Ю. В. Черняк — дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій застосували надто формальний підхід і не вирішили спір по суті. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій Верховний Суд визнав передчасними. Відповно, рішення Івано-Франківського міського суду від 30 вересня 2025 року та постанова Івано-Франківського апеляційного суду від 14 січня 2026 року скасовані, справа повернута на новий розгляд.
Як захищаються права інвесторів у новобудовах
Верховний Суд підкреслив: інвестор, який повністю виконав свої зобов’язання щодо фінансування, набуває майнові права на об’єкт — так зване «право очікування». Це обмежене речове право, яке підтверджує можливість отримати право власності на нерухомість у майбутньому після введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації. Суди повинні аналізувати реальний рух активів, а не обмежуватися виключно формальною перевіркою реквізитів документів.
Під час нового розгляду суд першої інстанції має перевірити стан будівництва, з’ясувати обставини оплати в їх сукупності та дати правову оцінку всім наявним доказам — зокрема свідченням свідків і поведінці кооперативу після укладення договору.
Ризики вкладень у житло через кооператив
Права інвесторів у проєктах, реалізованих через кооперативні схеми, залишаються недостатньо захищеними законодавчо: навіть за наявності судового рішення щодо будинку може виникнути неможливість його введення в експлуатацію та державної реєстрації права власності. Відомі випадки, коли інвестори опиняються заручниками судових спорів щодо цілих житлових комплексів, зокрема на прикладі київської справи. Нормативна база не завжди надає інвесторам дієвих механізмів впливу на подібні ризики.
Підтвердити право власності на нерухомість можна через звернення до архівів БТІ або через суд — Міністерство юстиції деталізувало порядок дій для різних ситуацій. Державна реєстрація права забезпечує правову визначеність при здійсненні угод купівлі-продажу, дарування або спадкування: без неї неможливо законно продавати, здавати в оренду або передавати нерухомість у спадщину. Про те, як відновити право власності на житло через суд чи архіви, докладно розповідали в окремих матеріалах.
